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社區商業入局者眾，為什么做得好的卻沒幾個？

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盡管購物中心在商業社會中仍然發揮著重要作用，但商業新時代，社區商業以全新的運營模式開始登上時代舞臺，走進千千萬萬中產階層的美好生活里。事實上千億級房企如萬科、綠城、龍湖等均已經提前布局社區商業，甚至行業之外的大鱷如阿里、京東等在積極進入這一藍海市場。



社區商業毫無疑問是商業升級的方向，然而令人尷尬的是，盡管行業大鱷都在布局這一細分領域，但至今將社區商業做成功的模式案例寥寥無幾。


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市場痛點


據英國著名咨詢公司萊坊國際的《社區商業生存之道》報告統計，隨著新一輪城鎮化發展，中國每年都將有1200萬～1400萬人口進入城市，未來10年城市化率將達到66%～67%，中國將形成2萬個以上的新社區。



新社區前瞻，老社區升級，數以萬計的社區數量決定了社區商業的發展前景，然而新的市場熱點導致企業盲目跟風布局，資本同樣也會聞風而至，中國商業地產首要的痛點就是盲目跟風。什么是熱點，就跟風干什么，然后導致供需嚴重不平衡，比如社區商業，有的區域嚴重供大于求，而有的地方卻又供不應求。市場面的供需不平衡，自然就會導致惡性競爭，這對于社區商業的發展是非常不利的。




2

政策痛點


社區商業的主要服務對象是1-3公里社區范圍內的居住，它是以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的，這就意味著社區商業生來就帶有很強的公共服務的社會性質，也就是說社區商業既是商業行為，也是民生工程，那么地方政府自然就會格外重視。



比如政府對社區超市以及生鮮店里的柴米油鹽肉食品等的定價就會有嚴格的要求，比如社區商業的基礎業態如菜市場、家政服務等也需要政府的經濟補貼或者政策支持，然后現實情況則是地方政府的政策很多時候要么越位了，要么錯位了，導致社區商業在實際開發運營過程都會受到一些干擾。




3

定位痛點


沒有一成不變的商業，因為市場始終在變，所以沒有調研就沒有發言權，說的就是這個道理。社區商業有著很強的地緣屬性，而不同城市不同板塊的居住生活以及消費習慣都會有所不同，比如筆者的家鄉淮安，大家喜歡清淡口味的美食，變態式的重視孩子的學習教育，所以這座城市社區商業配套功能最好配有輕餐飲、培訓機構等。



社區商業最前置的應該就是定位了，充分的市場調研，找準目標人群，理解小區居民的生活習慣，然后再去拿地，充分調研，準確定位的基礎上，后面的如規劃設計、業態布局、營銷推廣就會順利很多。然而，現實中的社區商業經常是先拿地后定位，先營銷后規劃，常常找錯目標客群，致使后期商業街運營難以為繼。


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4

規劃痛點


從區域中心、社區底商到商業街區、鄰里中心，不斷發展迭代的社區商業顯然需要更高的商業品質，在這種情況下，社區商業尤其是1萬方以上的社區商業的整體規劃就顯得更加重要。



高周轉的開發思路使得開發商對于社區商業大多重銷售，輕視整體規劃，街區商業盡可能面積做小，總價做低，快速出貨回款，這就導致社區商業的規劃總是說一套，做一套，最后面世的街區總是千篇一律，毫無自身特色，業主買到或者租戶拿到的商鋪會出現開間進深不合理等各類原因。



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5

招商痛點



社區商業的業態布局再合理，在實際過程中如果品牌招商錯亂，那一切都是白費功夫，比如最初家庭親子的業態，最后招商引進了雜亂無章的各類教育培訓機構。招商團隊因為節點、指標等各項要求往往在街區招商的過程中降低標準甚至更換既定業態，致使商業街開業后，商家轉租現象時有發生，社區商業經營混亂。

社區商業的最終價值就是滿足小區居民美好生活的需要，而當下人們對于美好生活最重要的需求并不是物理意義的功能性商品，而是社交。小區里家庭成員之間交流，家庭與家庭之間的交流，商業街區則往往是居民日常社交最重要的場合，能夠吸引聚集有著相同興趣愛好和社交訴求的居民們。


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6

運營痛點



相比前期的街區定位和業態規劃，后期的招商運營才是社區商業更大的挑戰。長期以來，商業地產的開發都在自由地生長，配套設施不合理，傳統的銷售賣鋪子的游擊隊思維，導致開發商不重視商業運營，不愿意花費精力去培訓鍛造專業的運營團隊。

按照快周轉的銷售思維，社區商業更多是作為社區住宅的配套，以底商的形式被賣掉轉手，運營粗糙或者沒有運營使得社區商業在交付后自生自滅，沒有溢價能力，社區品質也會因此遭到破壞。


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服務痛點



社區商業的核心競爭力在于不斷升級，硬件方面的表現就是水電管道等建筑設施的維修更新，街區道路的清潔衛生等，而軟件方面最重要的就是品牌商的優化和服務的提升。

然而，大多數的社區商業要么因為開發短視，要么因為租金過高，致使能夠適合周圍社區的零售連鎖品牌無法落地，難以為附近居民提供高品質的綜合性服務。

社區商業七宗罪，這是目前制約社區商業快速發展的關鍵。

盡管社區商業的發展目前仍然存在種種問題，但毫無疑問的是，社區商業將會突破傳統商業的窠臼，據有關統計數據分析，未來10年的時間里中國社區商業的消費將逐漸占到社會消費零售總額的三分之一。社會發展的過程就是解決問題的話題，七宗罪不怕，怕的是拒絕改變。




8

痛則思變



社區商業七宗罪的根源是企業對社區商業認知不到位，盡管知道這是這一細分領域是新的藍海市場，代表了商業發展的趨勢，但是大多數的房企依然是把社區商業當作住宅項目的配套在開發運營。

正確觀念應該是

在中產階層消費升級的背景下，美好生活新時代，社區商業已經不再只是配套住宅的配套了，它是主體，是一個獨立完整的生態系統。

幸好一線城市已經在探索，在保持原有社區配套功能的基礎上，結合商圈商業特征與客群構成，突破傳統商業思維，致力于打造品質日常智而便、業態多而全一站式的社區商業。一個設計完好的社區商業中心可以使人們的生活變得方便、效率，還可以讓人們的心情更加愉快，創造宜居的高品質生活。社區商業作為周邊社區活動溝通的場所，是必須存在的。

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